MRP hotels - Hoteldevelopment

Focused Service Hotels

02/10/2013 Wien
Steigende Investitions- und operative Kosten sowie zahlreiche mit Full Service Brands gesättigte Märkte machen Focused Service Hotels zu einer attraktiven Alternative für Gäste, Investoren und Hotelbetreiber. Wie funktioniert dieser Hoteltyp?

In beliebten Städte-Destinationen Europas wie Wien oder Berlin kommt es zu stagnierenden Zimmerraten. Die Märkte sind durch etablierte Full Service Brands im Vier- bis Fünf-Sterne-Bereich gesättigt.

Das Focused Service Hotel (oder auch Selected Service Hotel) entwickelt sich mit den Vorteilen aus dem Low Budget Segment und dem Full Service Konzept weiter. Es werden nur noch ausgewählte Dienstleistungen angeboten, die für den Gast wichtig sind. Für die Zielgruppe - den "smarten, praktisch-orientierten Gast" - werden einzelne wichtige Komponenten aus Full Service Hotels übernommen ("Selected Service"). Die Hotels sind in der Regel im Mid- bis Upscale-Bereich angesiedelt und lassen sich meist schwerlich mittels der üblichen Sterneklassifizierungen einordnen. Die Produkte sind in der Regel hoch standardisiert, internationale Brands erlauben wenige - und wenn, dann standortbedingte - Abweichungen.

Ein hochwertiges, attraktives, modernes Zimmerprodukt steht üblicherweise im Mittelpunkt des Konzepts - die Konzentration auf das Wesentliche zählt - Arbeiten, Duschen und Schlafen. Nicht Benötigtes wie zum  Beispiel große Restaurants, Wellness-Bereiche oder Meeting-Areas werden reduziert bzw. weggelassen. In Focused Service Hotels werden ca.  10 bis 15% des Umsatzes aus den Nicht-Rooms Abteilungen wie etwa Frühstück erzielt (im Vergleich zu 30 bis 40% in Full Service Hotels).

Betreiber rollen diese Marken derzeit mit hohem Tempo weltweit aus. Laut STR entfallen beispielsweise in den USA 85% der Neuentwicklungen auf diesen Hoteltyp. Häufig kommen dabei Franchise-Verträge zum Einsatz, die bei richtiger vertraglicher Ausgestaltung eine win-win-win Situation (Eigentümer, Franchisegeber, Franchisenehmer) ergeben können.

"Profit Efficient" Focused Service Hotels sind zudem attraktiv für Investoren. Die Renditen fallen höher aus als bei vergleichbaren Full-Service-Produkten, da die operativen Kosten niedrig gehalten werden können und aufgrund kleinerer verbauter Flächen die Investitionskosten sinken. Zudem müssen diese Betriebe nicht zwingend eine Triple-A-Lage vorweisen, weshalb niedrigere Liegenschaftskosten anfallen. Häufig kann auch von kürzeren Entwicklungszeiträumen ausgegangen werden, da die Entwicklung aufgrund der vordefinierten Brand-Standards weniger Komplexität aufweist. Drittes Argument: Die benötigte Liegenschaftsfläche ist bei gleicher Zimmeranzahl kleiner, da die Allgemeinflächen im Vergleich mit einem Full-Service-Hotel deutlich reduziert werden können. Im Vergleich zu Full-Service-Hotels reduzieren sich die Investitionskosten erfahrungsgemäß um bis zu 25%.

Nachfolgende Aufzählung stellt Focused Service Marken vor:
  • Hilton Garden Inn
  • Hampton by Hilton
  • Courtyard Marriott
  • Hyatt Place
  • Indigo
  • Aloft
  • Four Points by Sheraton

Die hier verlinkte Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Eckdaten von Focused Service Hotels im Vergleich zu Full-Service-Hotels im Mid- bis Upscale- Segment: (Erfahrungswerte von MRP hotels für West-Europa)

MRP hotels unterstützt seine Kunden bei der Entwicklung, Planung und Realisierung in diesem Segment.

Hier finden Sie die Druckversion zum Download: Focused Service Hotels
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